Ingatlan adásvételi szerződés
-alaki és tartalmi követelmények-


Az ingatlan adásvételi szerződés írásban érvényes. Az adásvételi szerződés lényeges tartalma a dolog tulajdonjogának vételár fejében való átruházása. Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének elengedhetetlen tartalmi kelléke, hogy az írásbeli szerződés tartalmazza:

a) a felek megjelölését: A szerződésnek tartalmaznia kell a felek nevét ill. leánykori nevét, édesanyjuk leánykori nevét, a felek születési évét, lakcímét, személyi azonosítóját,

b) a vétel tárgyának megjelölését: azaz az ingatlan megjelölését, melyet cím és helyrajzi szám szerint kell megtenni.

c) a vételár megjelölését ;

d) annak kifejezését, hogy adásvétel történt , azaz annak kifejezése, hogy a felek szerződési akarata ingatlan tulajdonjogának vételár ellenében történő átruházására irányult.

Kérdéses lehet azonban, hogy a szerződésnek érvényességi kelléke-e azoknak a kikötéseknek az írásba foglalása, amelyeket a törvény nem, de a felek vagy bármelyikük lényegesnek tekint. A felek által lényegesnek minősített kérdéseknek csak annyiban van szerepük, hogy azokban is meg kell állapodniuk, írásba foglalásuk azonban nem érvényességi követelmény. Így pl. nem érvényességi kellék az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre, az ingatlan birtokbaadásának időpontjára, az ingatlanon levő ingók adásvételére vagy elszállítására vonatkozó megállapodás írásba foglalása. Az e kérdésekben létrejött megállapodás írásba foglalás nélkül is érvényes. Természetesen célszerű ezeket a kérdéseket is írásba foglalni, hiszen ez egy későbbi jogvita során a bizonyítást nagymértékben megkönnyíti.


A tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges követelmények

A tulajdonjog átszállását a szerződés létrejötte és érvényessége önmagában nem eredményezi, ugyanis az is szükséges, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Ehhez további feltételek szükségesek:

- az adásvételi szerződést közokiratba (közjegyző által készített okiratba) kell foglalni vagy ügyvédnek kell ellenjegyeznie. Ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet, akkor a jogtanácsos is ellenjegyezheti a szerződést;

- a szerződésből ki kell tűnnie a keltezés helyének és idejének;

- a szerződésben a vétel tárgyát képező ingatlant pontosan meg kell jelölni, azaz fel kell tüntetni a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát, valamint az ingatlan címét;

- a szerződésben fel kell tüntetni az eladó és a vevő családi és utónevét, leánykori családi és utónevét, születési évét, anyja nevét, lakcímét, továbbá személyi azonosítóját; szervezet esetén pedig a szervezet nevén túl annak székhelyét, törzsszámát, valamint bírósági illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát;

- a feleknek nyilatkozniuk kell állampolgárságukról;

- az átruházás jogcímének világosan ki kell derülnie az okiratból, tehát a jelen esetben annak, hogy adásvételről (és nem cseréről vagy ajándékozásról) van szó;

- az eladó arra irányuló nyilatkozatát, hogy hozzájárul ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba;

- ha a szerződés több oldalból áll, akkor a szerződő feleknek, és az ellenjegyző ügyvédnek minden oldalt el kell látnia kézjegyével;

- ha az aláíró valamelyik fél meghatalmazása alapján jár el, akkor az aláírása alatt fel kell tüntetni a nevét és meghatalmazotti minőségét.
Fontos, hogy amennyiben a szerződés nem tartalmazza az ingatlan helyes helyrajzi számát és a település megnevezését, az eladó bejegyzést engedélyező nyilatkozatát vagy a keltezést, továbbá ha a felek aláírását kellene utólag pótolni, vagy ha az ellenjegyzésről vagy a közjegyzői hitelesítésről kellene utólag gondoskodni, a földhivatal hiánypótlási felhívás kibocsátása nélkül elutasítja a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet.

Az ügyvédi ellenjegyzéssel kapcsolatban meg kell említeni, hogy az okiraton az "ellenjegyzem" kifejezésnek kell szerepelni, tehát az "ellenjegyezte" megjelölés nem megfelelő. Ügyvéd nem ellenjegyezheti azt a szerződést, amelyben szerződő fél.


Tulajdonjog fenntartása

Ha a teljes vételár kifizetése nem történik meg a szerződés aláírásakor, az eladó a szerződésben a tulajdonjogát a teljes vételár kifizetéséig fenntarthatja. Ebben az esetben természetesen a bejegyzést engedő nyilatkozatot nem kell a szerződésbe foglalni, ugyanis ilyenkor a földhivatalhoz benyújtandó kérelemben nem a tulajdonjog bejegyzését kell kérni, hanem azt, hogy a földhivatal a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét jegyezze fel.. Ha a vevő kifizette a teljes vételárat, az eladó megadja a bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozatot, amelyre ugyanazok az alaki és tartalmi követelmények vonatkoznak, mint az adásvételi szerződésre. A legjobb megoldás az lehet, ha az eladó bejegyzésre jogosító nyilatkozatát az ellenjegyző ügyvéd letétbe veszi azzal, hogy ha a vételárat az eladó megkapta, akkor azt köteles benyújtani a földhivatalba. A tulajdonjog fenntartás tényének feljegyzése megvédi a vevőt attól, hogy az ingatlanra az ő tulajdonjogának bejegyzése előtt más valaki tulajdonjogot szerezhessen.

Napjainkban egyre elterjedtebb, hogy a vételár egy részét vagy akár az egész vételárat bankkölcsönből fizeti meg a vevő. Ebben az esetben azonban a tulajdonjog fenntartás nem működik könnyen, ugyanis a bankok csak akkor folyósítják a kölcsönt a vevőnek, ha a vevő tulajdonjoga már bejegyzésre került vagy legalább széljegyen van a tulajdonjog bejegyzési kérelem. Ez ténylegesen azt jelenti, hogy az eladó bejegyzésre jogosító engedélye a vételár megfizetését megelőzően benyújtásra kell, hogy kerüljön a földhivatalba..


Egyéb kérdések

Fontos arra is odafigyelni, hogy az ingatlan, amelyet meg szeretnénk venni, létezik-e már az ingatlan-nyilvántartás szerint, tehát például, hogyha telekalakítás volt folyamatban, akkor az új helyrajzi számú telekingatlant az ingatlan-nyilvántartás feltünteti-e már, vagy például ha társasházi lakást kívánunk venni, hogy a társasház bejegyzése megtörtént-e. Ugyanis ha a kiválasztott ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban még nem szerepel, akkor azon tulajdonjog sem szerezhető.

Oda kell figyelni arra is, hogy a szerződéskötéskor van-e elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanon, és ha igen, ez min alapul. Ha ez a tilalom jogszabályon (pl. államilag támogatott lakáshitelek esetén) vagy bírósági határozaton alapul, akkor az ennek ellenére megkötött adásvételi szerződés érvénytelen. Ha a tilalom szerződésen alapul, akkor ez csak akkor eredményez érvénytelenséget, ha a tilalom az ingatlan-nyilvántartásba be van jegyezve, vagy a vevőnek egyébként tudnia kellett róla.

Forrás: Hírlevél - dr. Sőléd Tünde ügyvéd (2005. március)